《众魔在人间：华尔街的风云传奇（巴曙松作序推荐，亚马逊总榜冠军、《纽约时报》最佳畅销书奖）》 - [美]贝萨尼·麦克莱恩 - 中信出版社 - 香港大書城

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『簡體書』众魔在人间：华尔街的风云传奇（巴曙松作序推荐，亚马逊总榜冠军、《纽约时报》最佳畅销书奖）

書城自編碼： 1838281
分類：簡體書→大陸圖書→管理→金融/投资
作者： [美]贝萨尼·麦克莱恩
國際書號(ISBN)： 9787508631424
出版社：中信出版社
出版日期： 2012-01-01
版次： 1 印次： 1
頁數/字數： 416/401000
書度/開本： 16开釘裝：平装

售價：HK$ 200.6

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巴曙松作序推荐
亚马逊总榜冠军、《纽约时报》最佳畅销书奖
《纽约时报》、《商业周刊》、《今日美国》、《时代》强烈推荐
1、美国金融危机相关图书销售最好的一本，上市一周内就攀升至亚马逊总榜前10位。
2、美国最具有影响力的财经杂志记者撰写。
3、一部华尔街传奇和金融往事的鸿篇巨制。
4、超越金融体系的反思，深刻揭示人性丑恶的一面。

內容簡介：

贝萨尼·麦克莱恩和乔?诺塞拉，两位美国最负盛名的商业杂志记者，以独特的方式揭露了隐藏在金融危机背后的故事，这是之前任何一本书都无法企及的。它淋漓尽致地描写了知名投行的首席执行官、政府的内阁部长们和隐姓埋名的政客、华尔街分析师和交易员们的种种恶行；它深入研究了美国房地产交易市场的各种缺陷，最终证明了引发这场全球金融危机的根源不仅仅在于金融创新带来的弊端和资本主义国家政府的监管不力，而且超越金融体系的反思，深刻揭示人性丑恶一面在塑造现代金融体系中的巨大作用，这无疑引发对人性的思考。

關於作者：

贝萨尼·麦克莱恩，美国著名文化生活类时尚杂志《名利场》Vanity
Fair专栏作家，并出版了畅销书《房间里最聪明的人：安然公司破产记》（The Smartest Guys in the Room:
The Amazing Rise and Scandalous Fall of
Enron）。这部作品也将被人们所铭记，并深刻思考危机带来的痛苦和教训。在加入《名利场》之前，她曾在《财富》杂志工作过13年，并被公认为最知名的编辑之一。她还在高盛投资银行业务部工作过3年。

乔·诺塞拉，《纽约时报》财经专栏作家、撰稿人。他在《财富》杂志工作过10年，先后担任过撰稿人、编辑、执行主编、编辑部主任等，被读者公认为是美国最具影响力的财经专栏记者。他曾经三次获得财经新闻界最高荣誉杰洛德-罗布奖商业新闻优秀奖，并在2006年获得普利策奖。

目录
推荐序愤怒，不会是金融危机的终点巴曙松IX
人物表
主要缩略词表
序言
1 好友三人行
事实上，华尔街并不是完全靠自己的力量创造了抵押贷款支持证券。
华尔街与房利美和房地美两家公司之间复杂的相互关系在不断变化。这是一个充满合作与争执、依赖与憎恨的故事；它们之间复杂的关系催生了先天不足的抵押贷款支持证券市场，其影响程度是当时谁都没有料想到的。2008年的金融危机正是在这种市场先天不足状况下产生的。
2置之死地而后生
证券化本身变成了必不可少的融资模式。在这种情况下，各种新型的抵押贷款公司应运而生—这些公司与银行体系和储蓄贷款业争夺抵押贷款的客户，却在银行体系外运行，所以它们基本上没有受到监管。这些新公司的主管在抵押贷款市场找到了名留美国商业史的方式。他们中的一些人也可能真诚地关注过人们的住房问题，但所有这些人都有一个共同点，看重金钱。
3巨大的利润
很久之后，马克斯韦尔遗憾地承认房利美忘记了一个最简单的问题：为什么要进入次贷市场？如果房利美将此谨记于心，公司将会在关键的时候找到道德的方向盘，并改写后来的故事。
4 高风险事业
应对违约最好的方式当然是一开始就发放优质贷款。这也就是为什么银行要制定贷款标准。但是，最可靠的贷款投资组合也有可能出现违约，这是不可避免的。没有人知道未来会发生什么。强大的公司可能变得弱小，无法预见的事情可能发生。没有贷款是零风险的。
5精巧的“小酒馆”
早期的“小酒馆”交易和2007年的债务抵押债券之间存在一个很大的区别。“小酒馆”交易的核心内容是公司债券，而2007年债务抵押债券市场的核心内容却很危险，是抵押贷款。
6 美联储奇才
虽然全美国上下的注意力都集中在了格林斯潘的货币政策上，但是美联储还有其他不可忽视的职能，它对大型银行控股公司有监督权。美联储应当是“安全稳健”的银行体系的守卫者。它成立了消费者与公共事务部来保障银行客户的权益。换句话说，美联储是监管者之一。然而，格林斯潘却不是。
7“拯救世界委员会”
在这条错误的道路上，格林斯潘和以往一样盲目地相信空想。萨默斯则因想要被人看做成功人士而置之不理。在这种情况下，成功人士意味着毫无批判地接受现代金融的复杂性。至于鲁宾则是被自己的骄傲自大蒙蔽了。
8 人人都爱穆迪
2007年秋天，金融危机的前兆正慢慢显现出来。在一次公司的内部会议后，一位穆迪员工抱怨说，他希望公司对于“错误”能够更“坦白”。他说，“这些错误不是让我们这些信贷分析师看起来特别无能，就是说明我们为了公司收入将自己的灵魂卖给了恶魔，或者说二者兼而有之。”
9 唯利是图的大佬
在长达20年的时间内，一个将次级抵押贷款作为原材料的大型摇钱树已经一点点地长大了。华尔街需要次级抵押贷款，用来包装证券化债券。全世界的投资者都想买华尔街上的抵押贷款产品，因为在收益低的整体环境中，华尔街能给出高回报。
10 宴会上的叫嚣者
“如果重新审查法律，我们不会罢休。一旦有人开始通过欺骗手段成功获得市场份额，他们就会继续欺骗来保持或扩大市场份额。这就是为什么需要有规矩。法律失效的后果很严重。”
11高盛成为众矢之的
目睹高盛蜕变的华尔街其他公司对其充满了嫉妒、恼怒和憎恨。然而，尽管同行的公司质疑并批评高盛的蜕变，但这些公司也在模仿高盛的做法。包括公司产生的利润和合伙人得到的工资等在内的金钱指标，让其他公司不得不追随高盛的脚步。
12罪恶的房利美
最后一个也是最痛心的讽刺之事是，证券化市场中两个长期的敌对军团—投资银行和政府支持企业—最终不断地加深对方的罪恶，而非互相牵制。如果没有政府支持企业的购买力，自由市场不可能达到现实中的规模。如果没有华尔街，市场上也不会出现那么多的劣质抵押贷款来供政府支持企业购买。
13金融产品公司的担保
“在一定程度上，我们都有些自我满足，过于笼统地看财务报表，并且引以自慰。在我们看来，我们以前过于依赖格林伯格先生，过于相信他能够保持公司庞大的业绩记录并确保这些都是真实的。现在来看，出现了这么重大的金融违规行为，我们再也不能这样相信人了。”
14使节先生
证券化导致借款者和贷款者之间的联系脱节，最终后果是：从经纪人到次贷公司到华尔街，整个链条中没有人关心他们买卖的贷款是否将无法偿付。事实上，他们在为这些劣质的贷款提供担保时也承担了巨大的风险。然而，由于获得了太多的收益，他们看不到这些风险。每个人都认为总有别人来承担责任。
15“当我看着房主的眼睛时……”
毫无疑问，金钱和名声变得对莫兹罗非常重要。但是，莫兹罗是否真的想要欺骗美国国家金融的投资者？或者，他是否因太想在市场占有率的战争中取胜而没有看到美国国家金融劣质的贷款可能带来的后果？这一切还不清楚。很简单，他是相信者中最虔诚的那位，不管是对自己公司的信任，还是对公司次贷优点的信任。
16保尔森冒险尝试
保尔森和华尔街及华尔街上的所有人一样没有看到，在很长时期内也不愿意去看事情到底有多糟糕以及事情的发展趋势。保尔森后来争辩说，即使看到了将要发生的事情，他也不可能采取什么额外的行动，因为他手上能用的工具太少。
17“我在卖空你们的房子”
李普曼后来说，“只有一部分人肯承认应该一生勤奋工作的价值观其实已经不那么重要了。”这一转变的典型结果便是李普曼成为了华尔街上卖空次贷最热心的销售员，他向所有愿意听的人作报告。李普曼是一个充满活力、不矫揉造作的人，他有一件T恤衫上写着，“我在卖空你们的房子”。
18精明的家伙
尽管华尔街上的公司拥有巨大的信息优势，但由于受到债务抵押债券机器带来的丰厚财富和巨额奖金的蒙蔽，它们自己也上当受骗了。一位细心的观察者说，“有很多愚蠢的不了解内情的人。”其实，也有很多真正精明的了解内情的人。
这些精明的家伙们中，最主要的一个就是高盛。
19暴风雨前夜
自从2007年2月信贷弦上射出第一支箭起，投资者被迫不断地接受半真实情况。关于抵押贷款衍生品机制的本质以及由此引起的房地产泡沫，投资者被告知的就是个弥天大谎……事实上，信贷危机现在已经变成了信任危机，而这个事实本应该能唤醒华尔街、财政部和美联储。
20几个倒霉蛋
由于美林不断地累积AAA级抵押贷款支持证券，它在不知不觉中变成了倒霉蛋之一。这是高盛与美林之间真正不同的地方。“我们因自己的骗局而失败。”美林风险管理经理约翰?布赖特后来这样说。
21连带损失
到2007年中期，世界末日看上去比2005年时更近了。福斯特很明显在担心出现评级被降低的情况，也担心因此出现追缴现金保证金的通知。他能做的就是仔细查看贝尔斯登对冲基金曾经发生了什么事情。福斯特开始感到那些自己以前认为不可想象的事情现在已经成为很可能发生的事情。
22火山爆发
2007年，房利美和房地美在自己公司账目上新增了6亿美元的抵押贷款。这些贷款最终被证明是毁灭性的。到2008年，它们还在购买或担保抵押贷款。房利美和房地美正在慢慢地走向一个不可见的悬崖。金融危机间歇性发生，而房利美和房地美一直在堆积着抵押贷款风险。这些风险最终导致了长期休眠火山的爆发。
结尾对体制的愤怒
引诱人们接受劣质抵押贷款的经纪人、知道贷款质量低劣却仍然包装这些贷款的华尔街银行家，他们最能代表这个市场的堕落。但是，他们却隐藏在暗处，他们像是美利凯斯特、新世纪、美林、高盛等公司前进的车轮中的小齿轮。我们甚至都不知道这些人的名字。

內容試閱：

推荐序
愤怒，不会是金融危机的终点
巴曙松
国务院发展研究中心金融研究所研究员、博士生导师

在读完《众魔在人间》的中译本并为这本书撰写序言时，此次危机的发源地华尔街正充满了怒火，“占领华尔街”的活动一度如火如荼，并扩散到全球不少城市。恰好与这个现实形成呼应的是，《众魔在人间》最后一章的标题就是“对体制的愤怒”。愤怒当然可以作为一本书的结束，因为在详细介绍了此次次贷危机的形成与演进过程之后，对于在危机中推波助澜的金融机构，愤怒是完全可以理解的。但是，从整个金融危机的应对和发展历程来说，愤怒，并不会成为金融危机的终点。
从历次金融危机的形成与演变过程看，金融危机通常会经历几个十分典型的发展阶段。首先是危机带来的市场恐慌与大幅波动，随后是对危机的诊断，进而根据诊断对经济金融体系进行调整或者对监管体系改革完善，最为关键的阶段则是在不同主体之间分配损失，最后才可能促使金融体系实现再平衡。目前看来，次贷危机发展到现在，应当说大致处于损失分配的阶段，而这个阶段最容易引发争端和愤怒。损失者会愤怒，因为财富的缩水和经济利益的损失，例如目前占领华尔街的部分美国公众；需要承担损失者也会愤怒，因为这些人和机构认为自己是无辜被卷入危机并且不愿意分担损失，例如当前的德国。
也许，金融危机的价值，就是在金融市场的冲击下促使不同利益主体的反思。这种反思可能表现为监管体系的完善，也可能表现为不同人群的愤怒。愤怒如果指向危机的真正病灶，应当说对危机之后的再平衡是有积极作用的。这样，从不同的角度和侧面，深入了解危机的形成与演变，就成为应对危机、总结危机的重要内容了。
《众魔在人间》一书对2007年爆发于美国随后席卷全球的金融危机的起源进行了细致的描述，披露了大量鲜为人知的“背后的故事”。该书的作者是两位财经记者：贝萨妮?麦克莱恩和乔?诺塞拉。麦克莱恩女士曾就职于高盛，现在是《名利场》的特约编辑。她和彼得?艾尔金德合著的《房间里最精明的那帮人》（The
Smartest Guys in the
Room）一书，曾剖析了安然公司的丑闻。诺塞拉先生目前是《纽约时报》商业版的专栏作家，他和麦克莱恩女士都曾长期任职于《财富》杂志。
本书将引发金融危机的原因，特别是其背后的故事生动地展示在读者面前，因此该书在美国一上市，便从众多相关著述之中脱颖而出。其英文版于2010年刚上市就登上了美国亚马逊总排行榜的第一名，并获得了当年《纽约时报》最佳畅销书奖；而且，该书受到了美国很多媒体，包括《纽约时报》、《商业周刊》、《今日美国》、《时代》等的强烈推荐。
该书依编年体例展开，提供了大量素材，描绘了此次金融危机的起源：美联储为刺激经济而采取极端货币政策所造成的资产泡沫膨胀，及缺乏严格统一监管的金融机构的不可遏制的贪婪。该书名借用了莎士比亚剧作《暴风雨》中的一句台词“地狱空荡荡，众魔在人间”（Hell
is empty, and all the devils are here）来作为书名。
在该书中，被作者批判的恶魔比比皆是：金融危机中的那些卑劣人物、追逐金钱与地位的华尔街富豪们，还有曾被尊崇为全球经济增长大师而现在声誉日渐扫地的前美联储主席艾伦?格林斯潘。作者认为格林斯潘所信奉的自由市场可自动调节的看法，实际上助长了金融市场上规避监管的种种鲁莽行为，而这最终导致了金融危机的爆发。在该书中，作者也对所谓“每个家庭都应该拥有自己的住房”这个美国神话进行了深刻的审视和反思。也许在初期，基于此信念建立且发展起来的住房信贷市场运行良好；但不可否认的是，随后充斥于住房信贷市场的种种欺骗行为皆以这个信念为掩饰，并使一些美国人住进了自己本来负担不起的住房里。同时，大量形形色色的相关金融机构应运而生，这些金融机构不仅依赖次级贷款市场生存，更借此大发横财。而这一切都建立在一个虚妄而且贪婪的假设之上：所有这些房贷还款，包括许多超过贷款人还款能力的房贷将会持续流入，从而支撑这个游戏一直持续下去，而房价也会一直处于上升的趋势。使得危机的风险不断扩散的是，华尔街内外的很多人也同样有意或者无意地强调这个假设，包括政客、投资银行家、金融投机者以及房地产投机者。他们虽怀着不同的动机，却不约而同地认同“房地产价格不会下跌，而且房贷再融资可永远持续下去”这一假定。当风险累积进而爆发为金融危机时，当数百万贷款违约者的住房被银行收回时，金融危机的事实严酷地告诫所有的参与者，金融市场不可能永远构建于假设和错觉之上，只有当潮水退去时，我们才知道谁在裸泳。
在阅读本书之前，二位作者为我们提供了一系列触发此次金融危机的重要的有价值的细节。例如，放贷银行在试图收回贷款违约者的房屋时，甚至无法找到相关的房贷文件；即使找到相关的房贷文件，但很多明显系虚假编造而成。在本书中，沿着作者梳理的线索我们可以看到，美国自20世纪70年代初，银行向贷款购房者收取每月房贷还款的这个简单交易开始逐渐复杂化，在华尔街的大力助推之下，最终发展成为一个“证券化”的多环节游戏。这个游戏实际上意味着华尔街金融机构的商业模式出现了重大的转变：放贷银行不再把这些房贷留在自己的资产负债表上，而是将其出售给贷款打包者；然后，这些贷款打包者将这些个人房贷打包成按风险分层的抵押贷款支持证券；在收取相关费用之后，贷款打包者通过金融市场将这些证券推向全球。随着时间的推移，这些证券越发复杂且风险随之增大。与此同时，相关的房贷也经历了同样的变化。在此过程中，由于美联储长期采取低利率的货币政策，房贷市场的规模激增，这个游戏的规模亦随之膨胀。没有人担心房贷违约的风险，因为房贷债务的所有权一直在不断换手，抵押贷款支持证券一直有“下家”在“接手”。为了使这个游戏一直保持“活力”，就需要更多的房贷。所有这些因素互相强化，这个游戏似乎可以一直玩下去。
不幸的是，狂欢总有结束的时候。当负债过度的住房拥有者停止支付房贷还款时，所有这些证券的价值开始下跌，这个游戏走向结束。随之而来的恐慌迅速蔓延并演变为金融危机，造成的直接结果是：美国两大房贷巨头“房地美”和“房利美”被政府接管；华尔街的五大投资银行，一个破产，一个被合并，剩余三个改组为银行控股公司。更为糟糕的是，爆发于美国的金融危机迅速传导到欧洲乃至全球，至今还冲击着全球经济金融体系。
在本书中，作者描述了银行、华尔街和机构投资者之间的微妙关系。根据美国金融危机调查委员会提供的证据，银行对其推出的抵押贷款支持证券存在严重问题一事，早就了然于胸；华尔街出于利益考虑对此亦保持沉默；而曾经大量持有此类证券并获利颇丰的机构投资者，一直要等到危机爆发后，才开始指责银行并诉诸法律。
本书也试图对美联储的货币政策进行反思。在金融危机爆发之前相当长的时期内，时任美联储主席的格林斯潘一直采取低利率的货币政策，以图减缓自2000年网络泡沫破灭之后的经济衰退。在金融危机爆发后，美联储主席本?伯南克为了设法刺激经济增长并降低目前仍徘徊在10%左右的失业率，亦将利率压低到零水平附近。伯南克是否正在重复他的前任格林斯潘曾犯下的错误，现今仍然存在争议。
对危机进行反思，对危机中的贪婪爆发出愤怒，说明危机还处于演进过程中。只有从愤怒中找到危机改进的方向，落实为体制改进的措施和行动，才是真正结束危机的关键。因此，我认为，通过阅读本书在内的一系列关于美国次贷危机的著作，有助于更为深入了解这场正在演进中的危机，并且把我们对华尔街的愤怒转化为理性的应对措施，促进金融体系的不断完善。
是为序。
2011年11月于国务院发展研究中心金融研究所

1好友三人行
事实上，华尔街并不是完全靠自己的力量创造了抵押贷款支持证券。
华尔街与房利美和房地美两家公司之间复杂的相互关系在不断变化。这是一个充满合作与争执、依赖与憎恨的故事；它们之间复杂的关系催生了先天不足的抵押贷款支持证券市场，其影响是当时谁都没有料想到的。2008年的金融危机正是在这种市场先天不足状况下产生的。

金融危机的种子早在30多年前就已经被埋下。那时，三个机智的年轻人野心勃勃；当信念相同时，他们的行动便协调一致；当各自都想从对方获得更多利益时，他们便成了对立的竞争者。当时他们发明了一种全新的金融工具，叫做“抵押贷款支持证券”。简单来说，通过运用这个新的金融工具，华尔街便可以把人们的住房贷款提取出来，进行大批量捆绑，再将贷款零散地卖给投资者。这三个年轻人中第一个便是刘易斯?拉涅里。他是一个救世主似的债券交易员，担任所罗门兄弟银行（Salomon
Brothers）的房地产证券化部门总经理；通过畅销书《说谎者的扑克牌》（Liar’s
Poker），他在这个新金融产品的创造中扮演的角色也变成了不朽的传奇。另一个是拉里?芬克，在第一波士顿公司（First
Boston）时拉涅里的主要竞争对手。芬克创立了黑石公司，并使之成为了世界上最大的资产管理公司之一；在金融危机期间，芬克也是政府的重要顾问。第三个是戴维?马克斯韦尔，联邦国民抵押协会（Federal
National Mortgage
Association）的首席执行官，该协会是准政府型公司，也被称为“房利美”。尽管他们三人对这种新金融工具的热衷程度不同，却都认为自己在进行很重要的创新。在国会作证时，他们并没有强调（苍天不容！）公司能通过抵押贷款支持证券获得的现金，而只是说明了这些新型的债券将如何帮助人们实现拥有自己住房的美国梦。特别是拉涅里，他曾经狂热地描述抵押贷款支持证券将给房主带来的利益，宣称投资者对于他们正在创造的抵押债券的需求将会提高全国房屋置业率水平，这点他是正确的。
然而，他们并不是圣人，他们自己也明白这些财富承受着巨大的风险。抵押贷款支持证券将会不可阻挡地带来次级抵押贷款行业的兴起；他们将会创造出隐蔽且系统化的风险，这是金融世界从未面对过的风险；他们将会解除借款人和贷款人之间的关系，这是非常危险的。但是这些都没有列入他们的参照标准中。就如在一切都平息之后拉涅里在《财富》杂志上所说：“当时我并不是要去创造历史上最不靠谱的掷骰子游戏，可是这事儿发生了。”
那是在20世纪70年代末期，婴儿潮一代已差不多长大成人。他们开始想要像他们的父辈一样拥有自己的住房，但由于他们人数众多—1949年到1964年间有7
600万婴儿出生—很多经济学家担忧没有足够的资金给这一代人提供抵押贷款。抵押贷款、储蓄贷款、互助储蓄的主要提供者也处于极度困境之中，这加剧了经济学家们的忧虑。互助储蓄是用存款人储蓄账户来为贷款提供资金，法定利率为5.75%。同时，20世纪70年代末期也是通货膨胀和两位数利率的时期，客户都将存款从储蓄与贷款机构中取出并将之投入利率更高的新金融工具中，例如货币市场基金。“互助储蓄业变得不稳定，”拉涅里后来回忆说，“融资机制瓦解了。”
另外，抵押信贷市场效率低下。国内的一些地区在某时段可能会出现资金短缺，其他地区在另外的时段又可能出现资金剩余。没有一种机制能利用上更大的资金池。联邦住宅贷款银行委员会（Federal
Home Loan Bank Board）的前主席迪克?普拉特（Dick
Pratt）曾对国会说：“这几乎是世界上最大的资本市场，而且它避开了资本市场的普通流程。”至少在理论上，华尔街最有效地运用了资金。
拉涅里和芬克创造出证券化流程并因此获得了成功，这一事例将会在后面的篇章中详细讲述。证券化流程变得越来越普遍；没过多长时间，包括抵押贷款在内的多种捆绑式贷款，如汽车消费贷款、信用卡贷款、商业贷款等等应运而生。正如拉涅里曾解释的那样，他用“证券化”这个词是因为该流程是一项“能够将抵押贷款转换成安全的债券的技术”。芬克发明了一项核心的分档技术（tranching）。通过分档技术，证券化操作员按照不同的风险类型将抵押贷款支持证券切分为若干小块。因此，一份抵押贷款支持证券就能够卖给多个对风险类型要求不同的投资者；从抵押贷款来的资金流就这样公平有效地被分散了
出去。
然而，事实上，华尔街并不是完全靠自己的力量创造了抵押贷款支持证券。尽管拉涅里和芬克非常聪明并有干劲，但如果政府不出面支持的话，他们也难成功。例如，政府修改了阻碍新兴市场发展的法律。更重要的是，如果没有房利美和房地美的参与，他们也许根本不会去创造什么抵押贷款支持证券。华尔街与房利美和房地美两家公司之间复杂的相互关系在不断变化。这是一个充满合作与争执、依赖与憎恨的故事；它们之间复杂的关系催生了先天不足的抵押贷款支持证券市场，其影响程度是当时谁都没有料想到的。2008年的金融危机正是在这种市场先天不足状况下产生的。

20世纪30年代出现了一个新词叫“美国梦”。自从那时起，美国梦就一直意味着拥有自己的住房。虽然其他多数国家的情况并非如此，但大多数美国人非常渴望拥有住房。私宅意味着社会地位和经济能力的提升、更多的机遇，并被看做一项重要的投资。长期以来，拥有住房并不单单意味着拥有一项增值资产，也不只是被看做有了遮风避雨的地方。私房已经成为个人价值的象征。
政府的各项政策长期以来都支持人们拥有个人住房，这并不意外。房屋抵押贷款利息扣除规定就是一个典型的例子。另外一个例子就是持续了30年的定期抵押，该标准只在一个国家（丹麦）出现过。定期抵押是专门为中产家庭设计的，旨在使他们能够支付得起每月还贷款额。几十年来，联邦法的规定使储蓄贷款业相较于银行业在利率上占有微弱优势—即住宅价差。这些政策同时得到两党坚定不移的支持，因此对这些政策的批评之声都被当成了政治上的党派
之争。
政府支持私房政策实施的两个重要机构为房利美和房地美，它们避开了舆论的批评。房利美创建于大萧条时期，和房地美相比有更悠久的历史。它本身是负责买进由退伍军人管理局（Veterans
Administration）和联邦住宅管理局提供担保的抵押贷款，用以获得更多的资金来满足政府担保贷款的发放。
1968年，房利美一分为二。其中之一俗称“吉利美”（Ginnie
Mae），它继续买下政府担保贷款并作为政府的一部分存在；房利美则开始着手做几件新的工作。它开始买进传统抵押贷款（即没有受到政府担保的抵押贷款），并发行自身提供担保的抵押贷款支持证券。慢慢地，房利美变成了一个不伦不类的怪物。一方面它是政府企业，国会对它有定义模糊的社会要求，希望它保证中低收入者能更多地享受到个人住房；另一方面它又是私企，拥有股东、董事会，是典型的公司结构。
同一时期，国会成立了房地美来买入互助储蓄业的抵押贷款。这些买入被认为能够通过解放资金来满足储蓄贷款业发放更多抵押贷款的要求。1989年，房地美也加入房利美行列，成为了上市公司。在这之前，房地美实际上属于互助储蓄业，并受到联邦住宅贷款银行委员会的监督，因为联邦住宅贷款银行委员会负责监管储蓄贷款业。华盛顿称房利美和房地美为政府支持企业。
这里出现了一个惊人的事实：首先进行证券化的是政府，而不是华尔街。最开始是吉利美，从1970年开始卖出证券，包括联邦住宅管理局和退伍军人管理局证券，并为本金和利息提供担保。一年后，房利美使用传统抵押贷款发行了首批抵押贷款支持证券，同时也为本金和利息提供担保。这样做实际上存在风险，因为借款人可能会违约，但同时也把利率风险从储蓄贷款业转移到第三方，即投资者身上。没过多久，房地美开始利用华尔街来推销它的证券。证券发行量在慢慢增加，但并不很成功。
30年的定期抵押在借款人眼里看来简单明了，但对于投资者来说这种抵押贷款充满了各种各样的风险。毕竟，30年的时间很漫长。这期间，不仅是利率可能发生变化，而且，谁知道呢，借款人可能会因经济困难而违约。另外，抵押贷款还包括了提前还款风险。因为借款人有权提前偿付抵押贷款，投资者不确定抵押贷款的资金流会不会保持在预计的水平上。提前还款风险降低了债券面值。吉利美和房地美的证券避免了借款人的违约风险，却没有采取任何措施去避免其他的各种风险。它们只是将资金流从抵押集合中按同等比例分散了出去。分散出去之后的问题，当然，就是投资者的事情了。
华尔街开始行动后，它集中发行那些能够吸引大批投资者的证券，并创造了大量的需求，这是吉利美或房地美的证券不能相比的。这其中一个推动因素就是拆分技术，即按照不同的风险类型将证券拆开。投资者觉得这一创新很吸引人，因为不同的风险正好能够满足不同投资者的独特需求。例如出现了这样一种证券，之后被称做“拆开证券”（stripped
securities），该证券一部分只需支付利息，另一部分只需支付本金。当利率下降人们重新申请贷款的时候，该证券没有任何价值。但如果利率上升的话，投资者将获得可观的利润。
当然，将风险打包分散出去使抵押贷款支持证券对大量的投资者充满了强大的吸引力。据美国证券交易委员会的报告显示，从20世纪70年代后期开始，由发放给单个家庭的抵押贷款形成的债券在1981年时达到了3
500亿美元。（到2001年底，该数值增长到了3.3万亿美元。）
拆分技术在华尔街起到了非常重要的作用。认购抵押贷款支持证券的公司将证券分批卖出，这样，总价便能高出一次性整体卖出的价格，银行家们也能从中获取丰厚的利润。另外，华尔街当然也能够从新型证券的交易中赚钱。根据《商业周刊》的报道，到1983年止，拉涅里在所罗门兄弟银行的抵押融资小组为所罗门4.15亿美元的总利润贡献了近一半。和垃圾债券一起，抵押贷款支持证券成了20世纪80年代金融市场的显著特征。
然而，拆分技术并不是唯一的要素。第二个要素是信贷评级机构的参与。加入进来的信贷评级机构包括穆迪、标准普尔和惠誉国际。拉涅里非常积极地鼓励信贷评级机构的参与，因为他发现投资者们对于新型证券并不熟悉，也不愿意花费时间和精力去了解成千上万种复杂的抵押贷款。“人们基本上不知道抵押贷款的平均年限是多少，”拉涅里后来回忆道，“我们需要为投资者提供简单易懂的抵押贷款形式，这样他们就不必都成为抵押贷款专家。”投资者们明白评级的含义。国会和监管部门也非常信任信贷评级机构，他们指定上述信贷评级机构为国家认可的统计评级组织。此外，因为法律的影响，部分高风险基金被评为高等级信贷，如养老基金，而那些原本不想承担风险的投资者也会因等级高而购买。
那时，信贷评级机构的业务几乎全部围绕着公司债券进行。他们将公司债券分为AAA等级（财务信用最高级别）、BBB等级（投资级别的最低等），直到D等级（违约）。刚开始，这些机构拒绝对公司债券进行评级，但因意识到随着证券数量的增长，对抵押贷款支持证券进行评级是一个很好的副业，最终他们同意了。很快，信贷评级机构成了整个流程不可或缺的一部分，结构性融资成了评级机构的主要利润来源。
拉涅里和芬克要使抵押贷款支持证券对投资者有足够吸引力，第三个要素是什么呢？那就是房利美和房地美。

当拉涅里和芬克在思考抵押贷款支持证券要怎样才能顺利运行的时候，房利美正面临着倒闭。当时房利美每天损失100万美元，《华盛顿邮报》报道说，“房利美正走向近代史上最具灾难性的毁灭。”随着利率迅速上升，房利美和其他储蓄贷款机构一样处于非常困难的境地。房地美将利率风险转嫁给了投资者，而房利美账本上的住房抵押贷款利率却保持着30年不变的水平。那时，房利美被这些固定利率的贷款压得透不过气。局势已经走向了不可挽救的地步，利率居高不下，房利美已制定出“最后数月”工作时间表来走完余下的旅程。同时，房利美拟订计划，即如果银行中断贷款，它将请求美联储出面解救。
两件事拯救了房利美。第一是银行并没有对房利美中断贷款。为什么呢？因为银行家们认为房利美是政府支持企业，它的重要任务是让美国的中产阶级担负得起30年抵押贷款，这意味着不管房利美陷入多么严重的危机，联邦政府都会出面解决。将房利美私有化的规定中并没有明确表明它是政府支持企业—房利美的管理层在这几十年也一直否认他们背后的政府保护网—但所有人都认为它是政府支持企业。久而久之，隐藏在背后的政府担保成为了房利美成功度过危机的主要原因。
1981年，戴维?马克斯韦尔成为房利美的新一任首席执行官，这是房利美被拯救的第二个原因。马克斯韦尔的前一任首席执行官是前加州国会议员、共和党人艾伦?奥克雷?亨特（Allan
Oakley
Hunter）。这位议员并不是个精明的商人，他周围的人也不很出色。亨特本应在卡特政府时期集中提升房利美证券的利率，但那时他却把时间花在了和卡特政府的住房与城市发展部部长帕特丽夏?哈里斯（Patricia
Harris）的斗争上。
马克斯韦尔和亨特一样曾为共和党人。马克斯韦尔出生在费城，毕业于耶鲁大学，是耶鲁的网球比赛冠军，之后又进入哈佛学习法律。毕业后马克斯韦尔进入尼克松政府并担任住房与城市发展部的法律顾问。当有人找他商量让他接手房利美的时候，他正住在加州并经营一家名为“迪克尔”的抵押贷款公司（Ticor
Mortgage）。那时，马克斯韦尔已经成为了民主党人，因为他认为这是能使他在加州拥有一定影响力的唯一途径。“我是个商人”，马克斯韦尔现在也这么称自己，而当时房利美需要的就是一个商人。民主党人吉姆?约翰逊在20世纪90年代接任戴维?马克斯韦尔成为房利美的首席执行官。后来，他评论“戴维?马克斯韦尔使公司在住宅信贷领域有了长足的发展”。保障性住房的提倡者朱迪?肯尼迪曾在20世纪80年代末期担任房地美的游说家，她称马克斯韦尔为“革命性人物”。
马克斯韦尔亲切而迷人。他通常使用手写的便条，办公室的门也为所有的员工打开。他度假时会带上几本书。但是他也非常严厉，眼神冷酷而坚定。他忍受不了平庸，也担负不起平庸带来的后果。“他在为一个公司的存亡而战，公司中的任何一个人如不能完成他交给的任务，要么辞职要么就被辞退。”威廉?马洛尼（William
Maloni）说。马洛尼担任房利美的首席游说官达20年之久。马克斯韦尔在任的10年间，房利美前后更换了4位总裁和多位总裁以下的高管。他退休时，宣传部门主管制作了一段视频。短片中，公司车队不断进出房利美，车尾的行李箱中全是裹尸袋。
马克斯韦尔上任后，立即采用商业化模式运营房利美。他限制了房利美购入贷款的标准，并实行新的管理体系。亨特管理期间，房利美提前一年购买抵押贷款。这意味着贷款者有足够的时间来观察利率的变化，并把那些没有利润的贷款推给房利美。马克斯韦尔对此也作出了改变。
然而，他没法改变的是华盛顿对房利美的憎恨和嫉妒。马克斯韦尔说，房利美“在遭人嫉恨”。“华盛顿所有人都承受着巨大的工作压力，却没有得到很多的薪金，但在威斯康星大道的这家公司里，员工的工作在华盛顿人眼里并不难，而报酬却非常丰厚。”他记起刚到公司不久，曾有一次带着妻子去参加宴会。“我们离开的时候，妻子哭了，而我也快哭了！”他后来回忆说。
房利美装饰豪华的总部并没有起到帮助作用。亨特任职期间，公司从第15街上不起眼的寓所搬到了乔治敦的大厦。大厦的前面是一家保险公司，在该大厦后面建公司非常符合房利美的要求。为此，房利美让一个砖厂重新开工以提供合适的砖块。“在很多人看来，这象征着权力与傲慢。”马克斯韦尔说。
尽管人们讨厌房利美，但他们非常羡慕房利美的员工。人们都希望在房利美谋得一份轻松的工作，同时还能够致富。“这种事情屡见不鲜，”马克斯韦尔说，“那些权力高于我们的人，如国会工作人员或者住房与城市发展部的工作人员，甚至是国会议员，都竭力在此谋取职位。如果我们不雇用他们，我们的敌人只会越来越多。”
马克斯韦尔和拉涅里一样提倡居民拥有私宅。后来说到共和党对于保障性住房的态度时他非常生气，这也促使他变为民主党人。在马克斯韦尔的带领下，房利美成立了中低收入住宅办公室。公司还帮助推动首批利用低收入家庭住宅税收减免计划来提供廉租房的业务。同时，马克斯韦尔也清楚地知道“私宅梦”是王牌：它是让房利美高高在上的真正原因。在马克斯韦尔的带领下，房利美开始打广告大力宣传自己为保障性住房作出的贡献。另外，房利美的新闻稿开始称房利美和房地美为“纳税私企而又免费为纳税人工作的公司”。
和拉涅里一样，马克斯韦尔看到了抵押贷款支持证券在未来房地产市场的重要性，以及对他公司财务底线的重要性。对房利美来说，卖出抵押贷款支持证券不仅能转移风险，同时也是赚取高额手续费的途径。抵押贷款支持证券给房利美提供了一个机会，使它占据了房地产市场的核心地位，因为政府支持企业自然是贷款银行和华尔街的中间人。如果房利美占得了中间人的角色，并一直保有这个角色，未来将获利丰厚。
在公众场合，拉涅里和马克斯韦尔从不吝啬于夸奖对方。“他赞同华尔街参与抵押融资，这很伟大，他就是个天才。”马克斯韦尔在1984年对一位负责储蓄和贷款的高管这样说。“戴维明白我所做的工作的意义，”拉涅里说，“他是我的伙伴，我们互相需要。”
但在背后，他们之间的伙伴关系可不简单。拉涅里是华尔街的一分子，而华尔街上谁也不愿意把大量潜在利润转让给政府支持企业。“戴维和我确实耍手腕了，”拉涅里承认，“真正的问题在于政府应该怎么做，政府应该赢在哪方面。”拉涅里身边的一名员工说得很直白：“尽管拉涅里和房利美、房地美之间是伙伴关系，但他是反对他们这么做的。”他希望房利美和房地美处在配角的位置上，而马克斯韦尔却竭力阻止华尔街将房利美排斥在外。马克斯韦尔希望在这个新兴的市场上建立政府支持企业的领先地位。尽管他们对外声称这是在帮助人们拥有私宅，而实际上这是一场金钱与权力的斗争。

让房利美和房地美在新兴的抵押贷款市场上不可或缺的部分原因是：投资者只愿意买入它们担保的抵押贷款。毕竟，这些贷款由政府支持企业担保，这就意味着投资者不必担心违约，因为房利美和房地美承担了违约的风险。对于一些投资者来说，由政府支持企业担保的证券是他们唯一能购买的抵押贷款。在很多州，养老基金购买“私有”抵押贷款支持证券是违法行为，但购买政府支持企业的抵押贷款支持证券就完全没有问题，因为这些证券被当成了政府的债务。同时，各州颁布了蓝天法（股票发行监督法），专门用来防止投资欺诈行为。蓝天法规定华尔街上的公司需要在每个州注册后才能进行抵押贷款的交易，并且每进行一次交易就要走一遍注册的流程。政府支持企业发行的抵押贷款支持证券却不受蓝天法的约束。1977年，在抵押贷款支持证券交易形成的初期，所罗门兄弟银行用美国银行（Bank
of
America）的抵押贷款发行了一只债券，但失败了。那之后，抵押贷款支持证券几乎全都由房利美和房地美两家发行，而华尔街成为了实质上的营销者。
甚至在抵押贷款支持证券出现之前，房利美和房地美就以“难对付、棘手、中高层管理者滥用权力”著称，一个和两家公司长期打交道的人这样评论。可是，这并没有产生不良后果。它们根本不会被市场淘汰，因为它们就是市场本身。到1983年6月为止，政府机构发行了2
300亿美元的抵押贷款支持证券，而纯私营机构仅为100亿美元。同年，芬克和第一波士顿公司首次发行抵押担保债券，（CMO，collateralized
mortgage
obligation）。这是一种分为三档的抵押贷款支持证券：一档是5年期的短期债务，二档是20年期的中长期债务，三档是30年期的长期债务。（芬克的桌子上现在还摆着这种债券的纪念品；它上面有三个环，以此象征三档抵押贷款支持证券。）照例，第一波士顿并不是这种抵押证券的真正发行者，真正的发行者是房地美。“它们（政府支持企业）是始作俑者，”拉涅里后来解释说，“它们是风口浪尖上的企业。”
可以肯定的是，债券交易的手续费极其庞大。建立新型市场的想法振奋人心，但这也意味着要依附于政府支持企业—准政府型公司的地位将有很多优势—这让拉涅里难以忍受。他也想得到政府支持企业的地位。要达成这一目的，他只能去华盛顿提出更改法律，他的确这样做了。拉涅里和马克斯韦尔之间的无声战争开始了。
拉涅里和里根政府联系紧密，他清楚自己能够在政府部门找到愿意接受自己想法的听众。和其他总统一样，罗纳德?里根表明自己坚定不移地站在美国业主的立场上。但是，预算局局长戴维?斯托克曼、其主要副手之一拉里?库德洛和少数其他人并不认为鼓励拥有私宅就一定要支持房利美。特别是，他们压根儿就不赞赏隐藏在背后的政府担保。作为主张以市场为中心的保守党人，他们认为私营机构完全有能力发行抵押贷款支持证券，并不需要房利美和房地美。1982年，里根政府的住房委员会（Commission
on Housing）建议政府不再为政府支持企业提供靠山。
在拉涅里的帮助下，美国政府起草了一个法案以使华尔街和政府支持企业拥有平等地位。这个法案被称为《次级房贷市场促进法》。拉涅里为它取了另外一个名字，即保证私营机构生存法案。可是，该法案当时并没有被通过。拉涅里因此提醒国会，它将承担“美国的抵押贷款市场完全变成政府的连锁机构”的风险。1984年该法案最终签署生效时，拉涅里就在里根的办公室里。
抵押贷款支持证券构成了次级房贷市场（直接贷款为一级市场）。各州颁布的蓝天法旨在限制新金融产品的发行，而《次级房贷市场促进法》使抵押贷款支持证券获得了蓝天法的豁免资格。在这之前，州政府特许的金融机构、养老基金和保险公司等机构对华尔街发行的抵押贷款支持证券进行投资受到限制，而《次级房贷市场促进法》取消了这些限制，尽管有些证券并没有政府支持企业的担保。同时，该法案还将信贷评级机构的地位神圣化了，它强调抵押债券必须被评定为足够高的等级以满足低风险投资者的需求，如养老基金的购买要求。虽然有人担忧信贷评级机构担负了太多的责任，该法案的支持者再次向国会保证，说投资者在购买抵押债券时不会只考虑信贷级别，信贷级别只是对发行质量的额外验证。
《次级房贷市场促进法》虽然起到了推动作用，但是并没有完全平等对待政府支持企业和私营机构。“没有一家私营机构能够有效地与特许经营的房利美和房地美竞争。”通用电气信贷公司（GE
Credit）抵押贷款保险业务主管波普对立法者说道。在某种程度上，他指责的是政府支持企业背后隐约有政府的担保，以及因为房利美和房地美看上去有联邦政府的支持，所以投资者更愿意以更高的价格买入它们发行的债券。由于同样的原因，房利美和房地美的借款成本非常低，甚至低于被评为AAA资信级别的通用电气。无论《次级房贷市场促进法》是否生效，政府支持企业仍会主导市场；事实上，如果它们愿意的话，它们甚至能够垄断市场。投资者只相信政府支持企业发行的债券，而不相信华尔街上的任何其他金融产品。
在关于抵押贷款支持证券的国会听证会上，一位国会议员向马克斯韦尔提问道：“您是否认为有足够的发行量提供给每个国民？”“很充足。”马克斯韦尔回答道。拉涅里在回答一个类似的问题时，答案正好相反：“我的答案完全不同。”的确，华尔街和政府支持企业的需求从来不会得到完全满足。
试图将房利美和房地美排挤出去的工具是第二条法案，这也正是拉涅里和华尔街想要的。在现行的税法下，对分档证券的资金流进行双重征税也是完全可能的。（1983年美国国内收入署曾以这个理由对希尔斯抵押证券公司提出质疑，让投资者感到恐慌。）因此，抵押贷款支持证券的投资者希望有法案明确说明什么样的证券将不被双重征税。拉涅里非常重视这种做法，认为这将成为一个“强有力的”工具。他从未站出来指出这一工具不应适用于政府支持企业，但他的证言说明了他就是这样想的。“如果这个工具不适用于政府支持企业的话，那私营机构的价格就有可能高于政府机构的价格。”他这样对国会说，“你想利用这个机制作为工具来限制政府机构的权力吗？”里根政府的财政部相信了这番话。美国政府强调，它将不再支持任何立法“允许政府相关机构直接或间接参与这个新型市场。”财政部官员证实道。这位官员继续说，“该法案应被看成次级房贷市场私有化的第一步。”
“这也直接预示着之后将要出现的问题，”马克斯韦尔现在评论道，“随着我们的规模增大，所有人都害怕了。”拉涅里的前游说家卢?内文斯说：“如果法案被通过的话，房利美将不再是证券发行者，它最终将变成一个小角色。”换句话说，房利美是在为自己的存亡而战。然而，华尔街是为了另外一个同样重要的东西：金钱。和其他的新产品一样，刚开始产品的利润率很高—能达到1%，内文斯说道，这意味着融资10亿美元的抵押贷款支持证券就有1
000万美元的利润。据内文斯说，华尔街认为“这是个美差，是个金矿，但是不确定它能开采多久，如果房利美是发行者的话，过不了多久金矿就会枯竭。”
然而，饶有讽刺意味的是，要使双重征税问题的法案被通过，拉涅里需要马克斯韦尔的帮助。马克斯韦尔也想让立法生效，双重征税对于潜在的高利润市场威胁太大。拉涅里和马克斯韦尔意识到他们需要相互支持，于是他们开始搁置争议，共同努力推进法案在国会被通过，虽然到现在为止，他们还不能就哪一方功劳更大而达成一致。（“我们有智囊团，国会山上的工作大部分是我们的功劳。”拉涅里回忆道。马洛尼则说，在国会山上为了推动法案的通过，房利美“贡献最多”。）经过了一些小插曲之后，国会终于在1986年通过了《税务改革法案》（Tax
Reform
Act）第二法案。该法案通常被称为REMIC法案（《房地产抵押贷款投资渠道法》），专门针对被分档的抵押贷款支持证券。实质上，此法规定了一条简单直白的流程，为多级抵押贷款支持证券的发行免去了双重税。然而显然，这并没有阻止房利美或房地美进行REMIC债券交易，假若有人坚持阻止房利美进行交易，马克斯韦尔肯定会反击，而不是支持该法案的通过。
毫无疑问，新兴市场发展迅速。1986年12月，房利美进行了第一次REMIC交易，一次就卖出了5亿美元的证券，而这次交易的另一方就是所罗门兄弟银行的拉涅里领导的抵押债券部门。据《纽约时报》报道，那年抵押贷款支持证券市场的交易额达到了2
000亿美元。承销费用大约为10亿美元。抵押贷款专家认为，REMIC模式将统治次贷市场。“这成了美国抵押贷款融资的模式。”内文斯解释道。
很快，房利美和华尔街之间的冲突就出现了。“我们想与纽约人密切合作，他们却转身想要毁了我们。”马洛尼抱怨道。房利美在政治上毫不手软，为了反击，它公开声称如果不能顺利进行交易，私宅价格将会上升。接下来的20年中，它也是采取同样的方法对待批评家们的。
1987年春天，交战开始。五家投资银行—所罗门兄弟银行、第一波士顿公司、美林公司、高盛投资公司和雷曼兄弟公司—联合起来“竭力让政府阻止房利美进入利润丰厚的新兴抵押债券承销市场”，《纽约时报》这样报道。关于在通过法律前，房利美是否应被允许发行REMIC债券，拉涅里和马克斯韦尔的做法就像踢罐子游戏：房利美和房地美有权发行REMIC债券，但仅仅是暂时的。住房与城市发展部授予（或否决）房利美永久权力，而联邦住宅贷款银行委员会则授予（或否决）房地美该权力。各投资银行向住房与城市发展部部长塞缪尔?皮尔斯提交了一份100多页的“简要陈述”，声称如果住房与城市发展部授权房利美发行REMIC债券，房利美将“利用权力低成本借款从而抢占私营机构的市场份额”，投资银行聘请的律师汤姆?瓦塔尼尔这样告诉《纽约时报》。
这是一场残酷的战争。因惧怕房利美的市场竞争力，储蓄贷款业中的大机构都选择站在华尔街这边。美国储蓄机构联盟（United
States League of Savings
Institutions）是储蓄贷款业的主管机构。该联盟的研究主管告诉《纽约时报》，所罗门兄弟银行发行REMIC债券的成本是房利美的2.5倍。他们抱怨说，让房利美发行这种债券就相当于将私营机构赶尽杀绝。
对针对自己的质疑，房利美的回答每次都一样，它总是把美国人民的“私宅梦”当成保护伞。房利美提出，低成本同样降低了消费者的抵押贷款利率，如果他们被排挤出市场的话，房屋价格将上升。1987年3月，在住房抵押贷款银行家协会（Mortgage
Bankers
Association）的演讲上，马克斯韦尔说，对房利美的攻击其实是华尔街和大型互助储蓄银行联合作战行动的一部分，它们想要“恢复低效率的住房信贷体系，并通过更高的住房抵押贷款利率来增加自身的利润”。他继续说道，“它们似乎并不担心千千万万的美国人民是否能够拥有自己的住房。”
最终，皮尔斯规定，在接下来的15个月中，房利美最多只能发行150亿美元的REMIC债券。瓦塔尼尔的客户大力宣传说这是他们的胜利，因为这至少限制了房利美的发行量。但是，现在瓦塔尼尔又说，“那只是短暂的胜利。我们每一天都在战斗，最终还是失败了。”1988年，房利美获准“永久和无限制发行”REMIC债券。
房利美是怎样说服皮尔斯支持自己的呢？当然不是靠甜言蜜语，在亲切温和的外表下，马克斯韦尔有一双铁拳。“在国会的住房小组委员会上通过的一个法案帮助我们摆脱了住房与城市发展部的控制。”马洛尼说道。这个法案撤销了住房与城市发展部对新项目的批准权。住房与城市发展部找到了房利美，其实就是去请求宽恕。“因为我们让国会撤销了这一条款，住房与城市发展部同意让房利美成为发行者。”马洛尼说。
马洛尼还打电话给内文斯说，如果所罗门兄弟银行不让步，房利美将中断与这家银行的所有业务。（马克斯韦尔称对此并不知情。）尽管矛盾突出，所罗门兄弟依然是房利美的银行家。它将房利美的抵押贷款支持证券投入市场并承担房利美的债券发行，从中赚取了数百万美元手续费。这就是主要威胁。“这就好像邮局说拒绝送信！”内文斯说。他记得自己曾经认为，“如果他们摆脱了发行限制，世界上将不会有私营机构能够与之抗衡。”

尽管事后我们能够看清楚，但在当时，REMIC债券的授权带来的影响并没有各方想象中那么严重。在房利美发行债券的同时，华尔街也靠着债券营销和销售赚了大钱—房利美可没办法找到日本的银行或是美国中西部的保险公司来购买独特的分档债券。并且，由于投资者很重视房利美政府背景的担保，房利美始终希望在抵押贷款支持证券市场中保持领先地位。实际上，哪种抵押贷款值得证券化也是个问题，而且抵押贷款公司需要提供满足政府支持企业标准的抵押贷款。的确，在REMIC债券进行大肆宣传后，华尔街几家大公司的亏损情况—业内的说法是美林公司损失了3亿美元，在当时这个数目可不小—让市场渐趋平静。一时，华尔街又回到了以前的证券销售业务，这种证券不进行分档而是直接卖给投资者。对冲基金经理戴维?阿斯金曾购入风险原本很低的抵押贷款支持证券却因此损失了投资者上亿美元的资金。他告诉《机构投资者》：“这可不是在演播室里给孩子们演示让他们在家试着做的事情。”
另外，如果在关键时刻房利美失去主导地位，抵押贷款市场就不会变得像现在这样。房利美与华尔街之间的竞争造成的后果持续了一段时间。房利美面临的危险—不仅仅是华尔街想限制它的发展，白宫也想撤回给它的有利条件—深深地影响了公司的思维模式。对那些不严重的威胁，公司的态度也非常激进。“如果你打我兄弟一拳，我将烧了你的房子”，这是当时公司里流传的说法。按马洛尼的说法，房利美如果得不到政府的支持就会变成“吸血鬼”，这种想法从来没有从人们头脑中消失过。房利美总是认为，不管是竞争对手还是政府的批评家，他们总是伺机想一举消灭自己。关于这点，房利美完全正确。
此外，REMIC之战使房利美和房地美成了华盛顿和华尔街上的主要力量。两家公司完全统治了所谓的规范化抵押贷款市场—给信用良好的买家提供一定数量的30年定期抵押贷款。“游戏就这样结束了。”内文斯说。根据经济咨询公司帝国有限责任公司（Empiris
LLC）的调查结果，到20世纪80年代末为止，政府支持企业担保的抵押贷款支持证券的未清账款达到6
110亿美元。私营抵押贷款支持证券（没有政府支持企业担保的证券）的未清账款数额仅为550亿美元，不到担保证券数额的110。同时，房利美从每天百万美元的亏损状态变成一年赢利10亿美元，其股票市值从5.5亿美元猛增到105亿美元。
当时，华尔街和政府支持企业正在相互竞争，为它们奇迹般的新产品创造市场，而基本上忽略了抵押贷款在金融危机产生之前就可能出现的潜在危机。在一次国会听证会上，一家私营的抵押贷款保险公司—抵押贷款担保保险公司（Mortgage
Guaranty Insurance
Corporation）—当时的主席利昂?肯德尔发出了一个预言性的警告：“虽然我们都很关心加强次级市场的管理，然而我们也必须关注人们是否有住房。”他提到，根据历史记录，因被取消赎回权而失去住房的人不到2%，因为“对贷款机构有利的事情同样也对借款人有利”。但是，新兴的证券化市场将要改变这种状况。一旦贷款者将抵押贷款卖出，借款人能否付款将与贷款人没有利益关系。他总结道，“抵押贷款创始人和次级市场之间的联系很有必要，这种联系的建立需要非常谨慎……除非我们拥有可靠的贷款……我们将会发现，我们尝试去增大发行规模的产品会变得不可收拾。”
虽然证券化看上去像是炼金术，但最终它也没能展现出魔力。抵押贷款的内在风险并没有消失。它们还是在某些地方隐藏着，潜伏在黑暗的角落。迪克?普拉特离开联邦住宅贷款银行委员会成为美林公司的第一任总裁，他曾经这样说道：“抵押贷款是金融产品中的中子弹。”
最终，严重的后果出现了。REMIC之战结束后，房利美和房地美将传统抵押贷款支持证券化。华尔街意识到根本没有办法动摇它们作为证券化机构的主导地位。如果想要避开政府支持企业而占有全部利润，华尔街需要找到其他的抵押贷款产品并将其证券化。这些必须是房利美或房地美不能够或不愿意接触的产品。马克斯韦尔后来说，“它们努力寻找新型产品，能获利且不需要和房利美争夺市场的产品。”
他又补充说，“这就是最终发生的事情。”

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