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| 編輯推薦： |
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关于住房这件事，中国只有两个人的话屡被验证其正确。一个人的名字已不可再提，另一个人就是陈淮。
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| 內容簡介： |
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本书是知名经济学家，国务院发展研究中心市场经济研究所原副所长、住建部政策研究中心原主任陈淮撰写的一部关于房地产经济学专著。全书立足于经济学的基本理论和中国经济社会发展的实际状态，借鉴世界其他发展中国家与发达国家房地产业发展的经验与教训，清晰梳理了中国房地产业的产生、发现及现状，阐述了房地产作为一种产业其内在的发展规律，并明确地回答了有关中国房地产的各种正面与反面的问题，澄清了大量似是而非的说法，是一部逻辑清晰、立论谨严、语言晓畅、极具学术价值与阅读价值的经济学著作。全书共25讲，约36万字。
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| 關於作者： |
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陈淮，1952年2月生，经济学博士，研究员，1969年下乡在内蒙古生产建设兵团；1978年至1982年2月，北京经济学院经济系本科毕业，获学士学位；1982年2月至1988年4月在中国人民大学读硕士、博士研究生，1988年在中国人民大学获博士学位；1988年在中国人民大学被破格提拔为副教授，获硕士生导师资格；1987年3月至1989年3月在日本东海大学作访问学者，1987-1992年，中国人民大学工业经济系副教授；1992年2月至1993年4月在美国斯坦福大学作客座研究员；1992年2月调入国务院发展研究中心工作，1993年获研究员职称，曾任国务院发展研究中心市场经济研究所副所长，住建部政策研究中心主任。
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| 目錄：
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背景与国情篇
第一讲： 中国出了个房地产
第二讲：我们离城市文明还有多远
第三讲：房地产要有颗“中国心”
第四讲： 政策能“包治百病”吗
第五讲：住房基本保障是天赋人权
第六讲：合理房价只是个传说？
第七讲： 我们从过去走来
理论与市场篇
第八讲：资产价格为什么会有“泡沫”
第九讲：“暴利”未必等于降价空间
第十讲： 真实成本并不在账面
第十一讲： 买房防“通胀”靠谱吗？
第十二讲： 中国的房价收入比几时能达“国际惯例”
第十三讲： “房奴”真那么可怕吗
第十四讲： 房价的主体不是房
第十五讲： 利率、房租、房价是个“三角恋”
第十六讲： 改善型需求是市场的需求主体
第十七讲： “居者有其屋”的落脚点是“住有所居”
议论与思考篇
第十八讲： 农民工住房是个艰巨的历史任务
第十九讲： 节约资源是个大战略
第二十讲： 日本的教训究竟何在
第二十一讲： 购房目标要讲系统论
第二十二讲： 税收能在多大程度上调控房地产
第二十三讲： 金融创新之路还有多长
第二十四讲： 公务员该住什么样的房子
第二十五讲： 也说“房子是用来住的”
第二十六讲： 住房消费也要讲健康文明
后记
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| 內容試閱：
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拙作《广厦天下：房地产经济学 ABC》2011 年 7 月由中国发展出版社出版，转眼已近 10 年。在这个过程中，此书被多所院校列为房地产专业的教科书；其间虽经加印，但三四年前就已脱销，以至于有研修班老师求助于我，我也只能推荐他们到“孔夫子旧书网”上搜寻救急。本书当年在中国发展出版社的责任编辑，现任企业管理出版社财经分社总编辑的尚元经先生深以为此书尚有价值，特约我修订后出版。于是就有了这个和读者说几句话的机会。好在我虽已经从住房和城乡建设部政策研究中心主任岗位退休多年，但学者的身份还在，教授、研究员和博士生导师的名头还在；且仍一直关注中国的房地产业发展，经常参与有关的课题研究和一些论坛、研讨等学术活动。以下的话，就是以学者个人身份的所思所想。
2019 年末，有人根据这一年的历程回顾与前瞻，说过一句意味深长的话：
2019 是过去 10 年最差的一年，但将是未来 10 年最好的一年。2019 是不是未来 10 年最好的一年，现在当然尚未可知。但进入 2020 年以来，我们的确面对着“新冠”疫情、中美关系恶化、国民经济负增长以及内外种种难以述说的挑战，经历了前所未有的大变局。
大变局中，中国的房地产业会否受到影响？当然会。但究竟会受到什么影响，诸多不确定因素交错，我也并无预知天下未来的神功。唯以 2019 年初在纪念改革开放 40 周年的一次论坛上演讲奉上，权作本书修订版的前言，或可有助亲爱的读者们作出自己的判断。
这个演讲的题目，叫做“改革开放 40 年，房地产业怎样改变了中国”。
2017 年，党的十九大提出了一个新的长期发展战略。按照这个战略，我们的国家要在 2035 年基本实现社会主义现代化，到 2050 年我国将建成为富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。与这个战略相应，十九大还提出， 我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
房地产怎样改变了中国，咱们就从十九大报告中这个基本矛盾的判断讲起，从人民群众对美好生活的向往和需要讲起。
一、房地产告诉人们：消费随着发展而升级
在过去很长一段历史时期内，我们这个国家的价值取向认为，生产、贡献、增加物质财富才是值得弘扬的善；消费、花钱、减少财富是一种恶。在 我曾经经历过的时代，人们受到的教育是时刻要为社会主义事业添砖加瓦；是“革命加拼命，拼命干革命”是“活着一分钟，奋斗 60 秒”是“小车不倒只管推”。那时，我们的社会中只有生产者的概念，根本就没有消费者的概念。那个时候，如果有谁想吃得好点、穿得好点、住大房子、过舒服一点的日子， 就会被认为是“受到了资产阶级思想的腐蚀”。轻则要自我“斗私批修”“狠 斗私字一闪念”，重则要对你进行“组织帮助”，把你“从修正主义的泥坑中 挽救回来”。
在我所经历的那个时代，人们熟悉的口号是“军队向前进，生产长一寸”是“抓革命，促生产”是“发展经济，保障供给”。这种重生产、轻消费，甚至是贬消费、抑消费的认识并不是没来由的。因为从贫困、短缺走来的人们很容易认为，经济要想发展，社会要想富裕，老百姓要想增加收入，首先当然得是努力挖更多的煤，发更多的电，炼更多的钢等。不把东西生产出来，消费
从何谈起呢？我是马克思主义经济学科班出身的。马克思主义经济学强调，社会经济循环包括生产、交换、消费、分配四个环节；在四个环节中，生产是第一位的，在四个环节中占有决定性地位。这个认识对不对呢？在工业化的初中期，这个认识确实是对的。在那个阶段，扩张生产确实是社会经济发展的关键。马克思主义经济学就诞生在资本主义工业化的初中期，所以马克思在《资本论》中格外强调生产对其他三个环节的决定性作用。但到了工业化中后期， 这个认识就不适应了。为什么呢？因为在工业化中后期，怎么扩张生产能力， 怎么挖更多的煤、发更多的电、炼更多的钢，已经不困难了。难的是什么呢？ 是怎么把高效率、成批量生产出来的东西卖掉、消费掉。用经济学的话说，在工业化中后期，社会经济发展的主要障碍已经从生产领域转移到了消费、需求领域。
当前，我们国家就已经发展到了工业化的中后期。过去一些年，“扩大内需”“消费结构升级”“淘汰过剩产能”等说法已经为人们所普遍熟悉。可以这样说，真正促进我们国民经济长期可持续稳定发展的基础，已经不是如何形成更多、更大的生产能力，而是建立起与生产相匹配的、相适应的社会消费能力和消费结构。
老百姓对美好生活的需求，就是对更高消费层次的需求。可持续地扩大内需，不可能依靠老百姓在原有消费结构基础上吃得更多、穿得更好来实现；必须依靠消费结构升级和开拓新的消费领域。城镇居民对住房条件改善的追求，造就的就是这个消费结构升级、新消费领域开拓的物质基础。不论人们意识还是没有意识到，房地产业的发展实际上已经根本改变了社会对消费的认知。
二、房地产告诉人们：现世幸福是正当追求
当前，不论是买了房子而窃窃自喜的，还是没买房子正愤愤不平的，人们心里想的其实都是同一念头，想这辈子过得好点。
承认、鼓励人有追求这辈子过得好点的权利，这个认知是一个巨大的社会进步。在过去很长一段历史时期中，如我年龄的一代人都曾被教育为，要为伟大的理想奋斗终身，要为光辉的未来贡献一切。
人应不应该有远大理想，应不应该有奉献精神？当然应该。人需不需要懂得自律，力戒贪婪？当然需要。这是人类文明的组成部分，绝无争议。但这些都不能、不应成为否定人追求现世幸福的合理性、正当性的理由。
十九大报告说，要满足人们不断增长的对美好生活的需求，就是承认人们想这辈子过得好点的需求是一种善，就是在鼓励人们追求现世幸福。
当买房置业成为人们的普遍经济行为时，不论你是否意识到，人们正在把对美好生活的需求从未来、从来世、从子孙转向当下、现世、自身。而正是房地产业多年来的发展，为人们的这一转变提供了现实的途径。
三、房地产告诉人们：有产是善
今天，当人们买了房子时，买到的仅仅是一处可以居住的空间吗？不是， 买到的是一份资产；一份属于私人的、可以带来收益的、可以传承的资产。当人们抱怨房价难以承受时，内心承受的恰恰是与成为有产一族之间存在距离的焦虑。
2020 年是建设全面小康社会的收官之年。什么是全面小康社会？在一定意义上说，就是在普遍实现衣食有余的基础上，越来越多的人群拥有私人资产不断累积能力的社会，就是逐步让普通百姓成为有产者的社会。
十九大报告说，要满足人民群众对美好生活的需求。人们在吃饱穿暖之后，收入进一步提高所带来的需求，就必然和私人资产的不断累积相联系。近年来，在人们谈论的话题中，保值增值、防通胀、汇率升贬、银行理财等都是和私人资产累积相关的词汇。可以说，买房置业已经成为百姓私人资产累积最普遍的选择。仅仅一代人，有产是善的观念已经成为我们这个社会普遍接受的价值取向。
这个天翻地覆般的转变，正是由房地产业的发展推动和造就的。
四、房地产告诉人们：城市化是必由之路
中国自改革开放以来所取得的成就，是世所公认、有目共睹的。我们最重要的经验之一，就是城市经济的快速发展。没有深圳一座新城的崛起，我们有不了“珠三角”这样一个对外开放的窗口、参与国际竞争的第一梯队；没有上海浦东开发，我们有不了“长三角”这个国民经济新的增长带头地区。
我们找到这样一条城市经济发展之路并不容易。
在相当长的一段时期内，我们曾经认为，城市是恶，农村才是善。我是正宗的“老三届”知青，曾“上山下乡”多年。在那个年代，年轻人仅仅因为生于长于城市，就被认为世界观一定是资产阶级的，需要到农村去接受贫下中农的“再教育”。在计划经济年代的第三到第五个五年计划期间，我们曾经按照“靠山、分散、进洞”的方针，在长达 15 年中把基本建设投资的 70％投入到了远离大城市的西部深山。
十九大报告提出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。而最根本的发展不平衡就是城乡发展不平衡。改革开放 40 余年来，我们得出的一条最重要经验就是，要真正解决农村、农民、农业的“三农问题”，根本出路就在于减少农民。迄今中国在反贫困上取得了巨大成就，最重要的措施就在于打破城乡壁垒，让 2.9 亿农村剩余劳动力进城经商务工，获取工资性收入。
进城，让更多人住到城里去，这不仅是人们对美好生活需求的题中应有之义，也是中国经济与社会发展的必由之路。在过去 40 余年中，中国的城镇人口从 1978 年的 1.7 亿人增长到了 2019 年的 8.5 亿人；在人口快速、大规模增长的过程中，城镇人均居住面积反而从改革开放初期的 5.4 平方米提高到了2019 年的 39 平方米。当前，我国新型城镇化战略的途径之一，是进一步解决
“三个 1 亿人”的问题，即促进约 1 亿农业转移人口落户城镇，改造约 1 亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约 1 亿人在中西部地区就近城镇化。正是房地产业的发展使中国城镇化的奇迹成为可能。
潜移默化中，不知不觉中，房地产业已经极大地改变了中国。这个改变不是谁事先设计的，而是在历史的发展过程中不断累积、自然发生的。这就叫客观规律。只要中国的改革开放还将继续，我们的房地产业就一定会在改变中国的过程中为百姓、为民族、为历史创造出更多、更大的奇迹。
陈 淮
2021 年 2 月 8 日于北京
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