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本书是“全过程工程咨询丛书”的第8册。全书逻辑清晰，语言表达规范，详细阐述了全过程工程咨询运维阶段的操作实施要点。
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| 內容簡介： |
《全过程工程咨询运维阶段》是“全过程工程咨询丛书”的第8册。本书系统介绍了全过程工程咨询运维管理的必要性、实施规则、组织，设施管理、资产管理，项目绩效评价、项目后评价，智慧运维管理平台功能等内容，对基于BIM可视化运维管理集成的应用、服务系统、ICT技术应用也进行了阐述。
本书内容翔实，观点前瞻性强，文字通俗易懂，并能应用于实践，可供建设单位、咨询单位、设计单位、施工单位、监理单位、造价咨询单位、运维管理单位的从业人员及相关专业高校在校师生和对工程管理感兴趣的读者阅读参考。
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| 目錄：
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第1章 项目运维管理的必要性及需求001
1.1 应用背景001
1.2 应用现状002
1.3 需求003
1.3.1 行业需求003
1.3.2 系统需求003
1.4 总体目标004
第2章 运维管理的实施规划006
2.1 运维管理规划的策划006
2.1.1 相关概念006
2.1.2 设计目标006
2.1.3 规划阶段007
2.1.4 驱动因素007
2.1.5 内容框架007
2.2 运维管理规划实施008
2.2.1 实施步骤008
2.2.2 过程模型008
2.2.3 流程应用008
2.2.4 实施体系（设施运营质量体系）009
2.3 运维管理规划评价010
2.3.1 管理体系010
2.3.2 服务绩效010
2.3.3 基准比较010
2.3.4 设施服务011
2.3.5 计算评估013
第3章 运维管理的组织014
3.1 运维管理利益相关方及其治理014
3.2 运维总体架构015
3.2.1 运维参与方关系015
3.2.2 运维参与方作用015
3.2.3 运维参与方管理内容018
3.3 运维管理组织模式019
3.3.1 简单组织模式019
3.3.2 项目组织模式020
3.3.3 公司组织模式020
3.3.4 集团组织模式020
3.4 运维管理组织制度体系021
3.4.1 经理能力021
3.4.2 部门设置022
3.4.3 管理制度022
3.4.4 业务流程023
第4章 硬件设施配置024
4.1 硬件设施基础配置及作用024
4.1.1 建筑运维管理的硬件概述025
4.1.2 智能化是运维管理的基础025
4.1.3 从智能化到智慧化的过程025
4.1.4 数据驱动运维管理的作用026
4.2 硬件设施全生命周期管理028
4.2.1 全生命周期成本概述028
4.2.2 全生命周期成本分析028
4.2.3 全生命周期成本分解029
4.2.4 全生命周期财务评价031
第5章 设施管理037
5.1 设施管理的内容037
5.1.1 空间管理038
5.1.2 租赁管理042
5.1.3 维保管理046
5.1.4 家具和设备047
5.1.5 工作场所管理048
5.1.6 物业服务049
5.1.7 环境与风险管理050
5.1.8 其他系统与运维系统的数据交换管理 051
5.2 设施管理的特点052
5.3 设施管理与物业管理的区别053
5.4 国内设施管理的现状及其存在的问题054
5.5 中国设施管理的未来发展054
第6章 资产管理055
6.1 资产管理介绍055
6.1.1 资产管理内容055
6.1.2 资产管理的主要类型055
6.1.3 国内外资产管理经验借鉴056
6.1.4 资产管理未来发展的广度与深度057
6.1.5 资产管理发展对物业管理行业的影响057
6.2 资产管理的工作内容057
6.2.1 资产的保值和增值057
6.2.2 运营安全分析和策划058
6.2.3 项目的运营资产清查和评估058
6.2.4 项目的招商策划和租赁管理058
第7章 项目绩效评价059
7.1 绩效管理及绩效评价059
7.1.1 项目绩效管理059
7.1.2 项目绩效评价059
7.1.3 绩效评价目的、对象与内容、原则及依据060
7.1.4 评价等级061
7.2 绩效目标与绩效指标061
7.2.1 绩效目标061
7.2.2 绩效指标062
7.3 绩效评价组织与实施064
7.3.1 评价方法064
7.3.2 实施066
7.4 报告、反馈及应用067
7.4.1 绩效自评报告067
7.4.2 绩效评价报告068
7.4.3 绩效评价成果的应用069
第8章 项目后评价071
8.1 项目后评价的概述071
8.1.1 项目后评价的概念和演变过程071
8.1.2 项目后评价的基本内容072
8.1.3 项目后评价的类型073
8.1.4 项目后评价的实施073
8.1.5 项目前评估与项目后评价074
8.1.6 项目后评价的步骤和方法074
8.1.7 项目后评价的意义076
8.2 项目管理后评价和绩效评价制度076
8.2.1 项目后评价与项目管理后评价076
8.2.2 绩效评价制度080
8.3 项目运营阶段的评价和管理082
8.3.1 项目管理和运营管理082
8.3.2 项目运营阶段的总结评价083
8.4 设施和资产管理工作084
8.4.1 设施和资产管理的概述084
8.4.2 资产管理种类085
8.4.3 设备与资产管理工作的相关职责086
第9章 智慧运维管理平台功能089
9.1 系统平台总体功能结构089
9.1.1 平台总体架构089
9.1.2 平台技术路线090
9.1.3 可视化平台特点091
9.1.4 可视化平台管理功能091
9.2 数据采集方式092
9.2.1 数据采集及处理092
9.2.2 传输网络选择093
9.2.3 传输路径093
9.2.4 通信协议093
9.3 智慧运维管理功能描述094
9.3.1 平台首页094
9.3.2 设备管理094
9.3.3 空间管理094
9.3.4 安防管理094
9.3.5 消防管理095
9.3.6 实时监控095
9.3.7 应急管理095
9.3.8 绿化管理095
9.3.9 统计分析095
9.3.10 指挥中心096
9.3.11 公共服务096
9.4 智慧运维管理的好处096
9.5 基于BIM智慧运维管理的费用097
9.5.1 BIM运维管理的取费参考（以建筑工程和市政项目为例）097
9.5.2 运维管理的报价参考（以建筑工程和市政项目为例）097
第10章 基于BIM可视化运维管理集成的应用100
10.1 项目总览系统100
10.1.1 空间信息100
10.1.2 模型信息101
10.1.3 室外环境102
10.1.4 地下管网102
10.1.5 图纸文档103
10.2 物业管理系统103
10.2.1 物业管理103
10.2.2 房屋租赁106
10.2.3 车位管理107
10.2.4 车辆管理107
10.2.5 门禁管理108
10.2.6 报警管理108
10.3 能源管理系统108
10.3.1 电力监控108
10.3.2 照明管理109
10.3.3 室内环境109
10.3.4 电梯监控110
10.3.5 风系统设备110
10.3.6 水系统设备110
10.4 安防管理系统110
10.4.1 视频监控110
10.4.2 楼宇门禁111
10.4.3 周界报警111
10.4.4 电子巡更111
10.4.5 人脸识别111
10.4.6 车辆管理111
10.5 消防管理系统111
10.5.1 火灾报警111
10.5.2 自动控制112
10.5.3 消防设备112
10.5.4 避难诱导112
10.5.5 应急管理112
10.6 资产管理系统113
10.7 环境监测系统113
10.7.1 绿色建筑分析113
10.7.2 环境管理114
10.7.3 健康管理115
10.7.4 安全管理115
第11章 针对入驻小业主或客户服务系统116
11.1 客户感知116
11.1.1 客户感知系统包括的内容116
11.1.2 客户感知达到的目的119
11.2 收益提醒120
11.2.1 移动端费用内容120
11.2.2 移动端提醒的规则120
11.3 远程控制120
11.3.1 办公或使用环境控制120
11.3.2 访客或巡查控制121
第12章 运维管理中的ICT技术应用123
12.1 主流运维平台123
12.1.1 基于BIM的轻量化运维平台124
12.1.2 基于BIM GIS的运维平台127
12.1.3 基于BIM UINTY 3D的运维平台129
12.1.4 基于BIM CE3的运维平台129
12.2 存储系统130
12.2.1 存储结构设计130
12.2.2 存储设计原则131
12.2.3 存储可靠性设计131
12.2.4 存储设备设计131
12.2.5 存储空间计算132
12.2.6 存储数据分析及前景132
12.3 监控中心133
12.3.1 监控中心的设计标准133
12.3.2 监控中心的装饰标准136
12.3.3 监控中心的管理标准142
12.4 无人巡检系统143
12.4.1 高低压配电室巡检机器人143
12.4.2 综合管廊巡检机器人144
第13章 项目案例145
13.1 某超高层建筑运维平台介绍及展示145
13.1.1 项目概述145
13.1.2 平台方案策划147
13.1.3 数据建设164
13.1.4 开发周期165
13.1.5 项目经费初步估算166
13.2 某电子产业园BIM GIS平台介绍168
13.2.1 项目概述168
13.2.2 系统总体方案策划170
13.2.3 数据建设181
13.2.4 开发周期182
13.2.5 项目经费初步估算183
13.3 某综合管廊运维管理平台介绍186
13.3.1 产品概述186
13.3.2 架构说明195
13.3.3 数据库建设196
13.3.4 功能简介199
第14章 国内外咨询及认证机构介绍211
14.1 世界五大行介绍211
14.1.1 仲量联行211
14.1.2 太平戴维斯212
14.1.3 世邦魏理仕212
14.1.4 戴德梁行212
14.1.5 高力国际213
14.2 国内外商业运营认证介绍213
14.2.1 LEED认证的简介及发展213
14.2.2 WELL认证的简介及内容215
14.2.3 BOMA认证的简介及内容216
14.3 物业全过程服务内容参考表217
参考文献227
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| 內容試閱：
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丛书前言
为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，深化工程领域咨询服务供给侧结构性改革，破解工程咨询市场供需矛盾，必须完善政策措施，创新咨询服务组织实施方式，大力发展以市场需求为导向、满足委托方多样化需求的全过程工程咨询服务模式。《国家发展改革委 住房城乡建设部关于推进全过程工程咨询服务发展的指导意见》（发改投资规〔2019〕515号）提出为深化投融资体制改革，提升固定资产投资决策科学化水平，进一步完善工程建设组织模式，提高投资效益、工程建设质量和运营效率，根据中央城市工作会议精神及《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》（中发〔2016〕18号）、《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号）等要求，对房屋建筑和市政基础设施领域推进全过程工程咨询服务发展给出指导意见。意见指出要遵循项目周期规律和建设程序的客观要求，在项目决策和建设实施两个阶段，着力破除制度性障碍，重点培育发展投资决策综合性咨询和工程建设全过程咨询，为固定资产投资及工程建设活动提供高质量智力技术服务，全面提升投资效益、工程建设质量和运营效率，推动高质量发展。
作为供给体系的重要组成部分，固定资产投资及建设的质量和效率显著影响着供给体系的质量和效率。工程咨询业在提升固定资产投资及建设的质量和效率方面发挥着不可替代的作用。从项目前期策划、投资分析、勘察设计，到建设期间的工程管理、造价控制、招标采购，到竣工后运维期间的设施管理，均需要工程咨询企业为业主方提供有价值的专业服务。但传统工程咨询模式中各业务模块分割，信息流断裂，碎片化咨询的弊病一直为业主方所诟病，“都负责、都不负责”的怪圈常使业主方陷入被动。传统工程咨询模式已不能适应固定资产投资及建设对效率提升的要求，更无法适应“一带一路”建设对国际化工程咨询企业的要求。2017年2月，《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号）文件明确提出“培育全过程工程咨询”，鼓励投资咨询、勘察、设计、监理、招标代理、造价等企业采取联合经营、并购重组等方式发展全过程工程咨询，培育一批具有国际水平的全过程工程咨询企业。同时，要求政府投资工程带头推行全过程工程咨询，并鼓励非政府投资项目和民用建筑项目积极参与。
在国家和行业的顶层设计下，全过程工程咨询已成为工程咨询业转型升级的大方向，如何深入分析业主方痛点，为业主方提供现实有价值的全过程咨询服务，是每一个工程咨询企业都需要深入思考的问题。与此同时，咨询企业应借助国家政策，谋划升级转型，增强综合实力，培养优秀人才，加快与国际先进的建设管理服务接轨，更好地服务于“一带一路”倡议。全过程工程咨询是我国工程建设领域的一次具有革命性意义的重大举措，它是建筑工程领域供给侧改革、中国工程建设领域持续健康发展的重要抓手，影响着我国工程建设领域的未来发展。
在全面推进全过程工程咨询的历史时刻，上海汉宁建筑科技有限公司董事长张江波先生与晨越建设项目管理集团股份有限公司董事长王宏毅先生于2018年5月份经过两次深入的交流，决定利用双方在工程咨询领域长期的理论与实践探索，出版一套能够指导行业发展的丛书，这便有了这套“全过程工程咨询丛书”。编写这套丛书的意义在于从行业和产业政策出发，抓住长期影响中国工程建设的“慢变量”，能够从理论和实践两个层面共同破除对全过程工程咨询的诸多误解，引导更多的从业者在正确的理论和方法指引下、在工程实践案例的指导下更好地开展全过程工程咨询。
本书从2018年7月份启动编写，编写过程中邀请了来自全国各地200多位专家学者共同参与到这套丛书的编写与审核，参与者们都是来自工程咨询一线、具有丰富理论知识和实践经验的专家，经过将近一年时间的写作和审核，形成了一整套共10个分册的书稿。编写委员会希望本丛书能够成为影响全过程工程咨询领域开展咨询工作的标杆性文件和标准化手册，指引我国工程咨询领域朝着持续、健康的方向发展。
感谢编委会全体成员以及支持编写工作的领导、同仁和朋友们在本书写作、审核、出版过程中给予的关心，正是你们的支持才让本书的论述更加清晰、有条理，内容才能更加丰富、多元。
由于图书编写工作量十分巨大，时间比较紧张，难免有不足之处，欢迎广大读者予以指正。
前言
《全过程工程咨询运维阶段》是“全过程工程咨询丛书”的第8册。在全过程工程咨询的诸多内容中，大多数读者对前期的可研、策划、设计、施工、竣工验收阶段等工作比较熟悉，但对运维阶段往往不能够非常清晰地了解全过程工程咨询究竟需要做什么工作，能够为客户带来什么价值，可以参考的范本或案例有哪些。因而本书竭力弄清以下几个问题：
，全过程工程咨询运维阶段的工作究竟是从哪个时间段开始的？实际上从前期的设计阶段就要引入运维管理的理念，也就是说要把可能在项目中遇到的运营维护管理的问题，提前反馈到项目的设计阶段，让物业管理中的空间管理、设施管理、资产管理、流程管理、应急管理、信息管理自设计初期就得到一个准确的定义。同时也便于运维阶段的工作能够充分合理地节约成本，达到人们对物业智能化、智慧化、信息化、数据化的管控目的。值得关注的是，建筑全生命周期中建设期的时间往往是3～5年，而运营维护期高达5～50年甚至更长。运营维护期间占全生命周期资源消耗量的50%～70%，随着国内改革开放40年的发展，我们国家很多基础设施已经由建设期转为运营期，必须关注运营管理对项目保值增值带来的作用。
第二，全过程咨询运维阶段的费用包括哪些？运维阶段有三个层面的费用开支：其一，在竣工验收完成后的安保、保洁的服务；其二，全过程物业顾问，业主聘请物业顾问在可研、策划、定位、设计、施工、竣工等全过程各阶段进行物业运维咨询；其三，业主聘请物业管理公司直接接管运营维护，可以是前期设计阶段到运营维护阶段，也可以是前期阶段到竣工验收持续一段时间（一般为1～3年）的运营维护阶段，往往从竣工验收阶段到持续一段时间的运营维护阶段是大多数政府项目采纳的方式。
在当代社会数字化、物联网、可视化等技术的不断融合发展下，采用先进的管理理念和后期运维手段，会让建筑对象更加智慧、安全、环保、节能。
全书共14章，编写工作的具体分工如下：
张江波、高腾飞、方钧生、邢红昌主编并负责统稿，易保明、李兆君、禹志福、刘英、王森林、牟海军担任副主编。由高腾飞主持编写第1、2、3章，张江波主持编写第4、5、6章，方钧生主持编写第7、8、9章，邢红昌主持编写第10、11、12章，易保明参与第1、2、3章编写，李兆君参与第4、5、6章编写，禹志福参与第7、8、9章编写，刘英参与第10、11、12章编写，王森林、牟海军参与第12、13、14章编写。李代强、周文静、顾国政、姜海莹、张岩等人参与了资料收集和过程编写，提出了宝贵意见，对编写工作有很大的帮助。
本书较为系统地介绍了全过程工程咨询运维阶段所需开展的工作及工作程序，可供大家在工作中借鉴参考。由于编者水平有限，书中的不足之处在所难免，恳请读者与专家批评指正。
编者
2021年7月
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