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| 內容簡介： |
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囿于物业行业准入门槛低、发展历程短、区域发展不平衡等特点，物业企业在业务经营及法律关系上又存在一定的特殊性，使得其并购前的尽职调查中需要关注的重点事项不同于其他行业。本书从并购标的法律尽职调查实务出发，结合物业服务企业经营特性及其物业服务项目运营特性，以每个章节尽调缘由/背景为出发点，从重点核查内容、可能造成后果以及对应处理建议角度，不仅给出尽调指引，还提供了相应比较实用的解决方案，同时附有相关案例，实操性较强。同时，还从物业企业经营角度出发，从物业项目合同开始，穿透项目获取、承接、经营、管理等整个周期，不仅让人易理解并掌握法律尽调中的重要核查事项，而且揭示了物业服务企业本身运营全流程法律风险。
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| 關於作者： |
贺国良，北京金诚同达（上海）律师事务所高级合伙人。贺国良律师专注于投融资及收并购，为上市公司、大中型民企、跨国企业等提供全程深度、优质高效的法律服务，涉及的行业包括房地产、先进制造、生物医药、TMT、新能源、物业服务等现代服务业。贺国良律师具有国际化的视野，始终保持开放心态，积极关注并提供新兴的ESG法律服务。
贺国良律师连续多年入选钱伯斯（Chambers）、法律500强（The Legal 500）、法律名人录（WWL）等国际知名法律评级机构榜单，被评为中国房地产领域、公司/商事领域的领先律师或者推荐律师之一。
贺国良律师先后获得上海大学法学院法学硕士学位、中欧国际工商学院EMBA。其重视实践与理论相结合，曾在《中国律师》发表多篇专业文章。
贺国良律师热心公益，兼任上海市创业指导专家志愿团副理事长，澳门科技大学法学院、上海大学法学院校外导师等社会职务。
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| 目錄：
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·上篇 目标公司篇·
章 历史沿革
第二章 主营业务
第三章 业务资质
第四章 固定资产
第五章 债权债务
第六章 重大合同
第七章 知识产权
第八章 关联交易
第九章 同业竞争
第十章 劳动用工
第十一章 税务合规
第十二章 诉讼纠纷
第十三章 负面新闻
·下篇 在管项目篇·
第十四章 物业服务合同类别
第十五章 物业服务合同主体
第十六章 物业服务项目获取
第十七章 物业服务合同备案
第十八章 业主委员会备案
第十九章 物业服务合同期限
第二十章 物业管理区域
第二十一章 物业管理面积
第二十二章 物业承接查验
第二十三章 物业服务进退场
第二十四章 物业费收费形式
第二十五章 物业费收费标准
第二十六章 物业费减免
第二十七章 物业费资产证券化
第二十八章 物业服务补贴奖励
第二十九章 利用公共区域经营
第三十章 利用停车位经营
第三十一章 利用违章搭建经营
第三十二章 代收公用事业费
第三十三章 专项维修资金
第三十四章 物业管理用房
第三十五章 物业服务外包
第三十六章 物业服务项目承包
第三十七章 物业服务项目挂靠
第三十八章 物业服务项目转让
第三十九章 物业服务相关保险
第四十章 物业服务保证金
后 记
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| 內容試閱：
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序 一
对于物业服务企业收购而言，个人认为，首先要思考的是企业收并购的作用和价值到底是什么？因为每个企业特性、发展优势并不相同。如绿城服务，自2000年以来就开始走独立的市场化道路，在物业管理规模的扩张上，更依赖的是其优质的服务品质及强劲的内生增长能力。因此，在收并购方面，绿城服务更多倾向于能力互补的定位上，而收并购对象则更多聚焦于生活门类项下的教育、零售、资产等。在基础物业的板块，收购则相对审慎些，做得会比较少，在收购标的上也会更多选择跟自身业态互补、区域互补的标的。
不过，归根结底，收并购无论规模还是能力互补，个人认为终要实现的是跟公司产品/服务的融合、协同，要体现在客户的满意度提升、员工敬业度提升及企业经营效益的提升上，这应该是收购终极追求的目标。众多物业企业的收并购需求，在近几年越来越多，而这跟行业发展态势、并购所带来的优势等是息息相关的。
1行业缘起
在我国，物业管理发展源于香港，后自1981年深圳设立家物业公司起，物业管理行业开始逐渐为社会所周知并认可，并在现代生活中起着越来越重要的作用。物业公司属性从“管理”向“服务”转变，行业也经历着从无序到有形，从有边界到无边界的发展过程，并越发受到重视，其发展态势甚至直接影响着居民的基本生活水平。而随着行业发展环境的变化，众多物业企业从原先的房产公司附庸纷纷寻求独立，追求更高的社会价值、资本价值。物业服务的准公共服务属性，更被倾向性认为是一个民生导向的行业，政府相关部门多项政策频出，并将其纳入社会基层治理的重要环节之一，发展前景可观。
2发展趋势
特别是2014年6月彩生活在港股上市，更是直接拉开了物业行业资本化道路的序幕。截至2022年9月，国内物业企业于A股及港股上市的多达58家，行业竞争态势愈演愈烈。上市企业及百强企业充沛的资金，为其持续向存量市场发力提供了助力，大规模的物业企业并购浪潮席卷而来，物业行业强者恒强态势凸显，中小型物业企业也越来越难以进行弯道超车。根据中指研究院《2022中国物业服务百强企业研究报告》显示，2021年物业百强企业市占率超50%，其中TOP10管理面积均值是百强企业均值的6.2倍，行业集中度不断提升，头部效应愈加明显。在经历了高速、野蛮增长的阶段之后，物业行业正向“高速增长 高质量增长”的“双高增长”阶段迈进，企业规模增长、并购回归理性，优质并购标的显现，而物业企业估值理性回归，性价比有所提升，通过并购来获得扩展的模式引来战略机遇期。
3并购优势
不可否认的是，管理面积是物业服务企业经营的起手式，管理规模更是物业企业实现经济效益的基本前提之一。目前物业行业格局的形成基本上靠的是量的快速扩张，而并购模式是物业企业快速拓展增量市场的重要方式之一，优质的并购标的，不仅可以带来业务区域的互补、拓展业态的互补及资源优势的共享，还能带来经营能力的互补，实现1 1>2的效益。而并购标的的优质性，则很大程度取决于并购前尽职调查的深入及全面性。
4本书特色
囿于物业行业准入门槛低、发展历程短、区域发展不平衡等特点，物业企业在业务经营及法律关系上又存在一定的特殊性，使得其并购前的尽职调查中需要关注的重点事项不同于其他行业。本书从并购标的法律尽职调查实务出发，结合物业服务企业经营特性及其物业服务项目运营特性，以每个章节尽调缘由/背景为出发点，从重点核查内容、可能造成后果以及对应处理建议角度，不仅给出尽调指引，还提供了相应比较实用的解决方案，同时附有相关案例，实操性较强。同时，还从物业企业经营角度出发，从物业项目合同开始，穿透项目获取、承接、经营、管理等整个周期，不仅让人易理解并掌握法律尽调中的重要核查事项，而且揭示了物业服务企业本身运营全流程法律风险。
5寄语
全面的法律尽职调查，有助于发现并购标的经营优劣、潜在风险，并及时予以解决或防范，更是能够加快促进并购之后的标的企业与收购者本身的融合，因而所能够带来的协同，我认为才应当是收购的重要价值所在。也希望读者们能通过本书的指引，在物业并购中少走弯路，掌握风险防范及解决的能力，助力企业的发展。
我始终认为物业行业是个宝藏行业，而行业现在又正处在好的发展时期：政策扶持力度大、社会认可程度高、行业发展速度快，可以说，我们碰上了一个美好时代又走进一个高速增长的时代。作为行业的从业者来说，企业的发展途径有很多，如何在快速发展的时代抓住机遇，须结合企业特性选择，无论通过收购来实现规模的扩展还是能力的互补，终我们都需要有强大的战略定力和品质的定力，来迎接这个行业更为美好的发展愿景。
绿城服务集团执行董事、行政总裁 金科丽
序 二
物业虽不大，并购亦不小
我与贺律师团队相识于地产并购为鼎盛的时期，那是一个地产并购的黄金时代。作为集团法务与知识产权中心的战略级合作伙伴，贺律师、戴律师二位律师的尽调团队在该项业务领域始终居于短清单的榜首，难复杂的并购尽调交给他们去承接，让我们的心里有了更多的底气，因为他们总能从并购对象中寻找出为关键但可能特别隐秘的要素，那也是并购交易中必须解决的重要问题。
与二位律师在物业并购的尽调合作，始于我职业生涯有挑战的一年。2020年，在嘉宝股份上市后，我荣幸地担任首席法务官一职，基于当时的市值管理和投资人逻辑，嘉宝在并购市场大展拳脚，一年时间成功并购超过17单，并购的合约管理面积超过3000万平方米。业内人士都清楚，这些成功并购数据的背后，意味着多少个并购案件的跟进、尽调的跟进、协议的跟进，才能终企及交割的终点。然而这个终点之后，还要经过履约过程的重重验证，方能证明这一单并购交易的成功与失败，当然也包括验证并购尽调的全面性、合规性与适当性。
那一年，是我们没日没夜的一年。当我们发现，物业的轻资产并购与地产的重资产并购有着截然的区别，轻资产的收购在于经营逻辑及利润的延续性与稳定性，而围绕它的一切信息，都是并购尽调需要考察的维度和对象。通过一段时间的积累，我们逐渐确定，物业并购尽调的标准化是完全有迹可循的。于是，我们与两位律师共同探讨标准化之路，试图让每一单尽调都能包括到影响这一结果的5%的因素，将它们纳入标准化范围之内。
这也许，是这一本书的“因”。我非常敬佩贺律师带领的专业团队，将一个初心，践行、完善、推广，进而成为行业的指引。这或许就是“果”。我想，这是对一份初心的认同与尊重。
后，这本书，将“目标公司”与“在管项目”独立成篇又相互印证，是实操经验的宝贵总结，堪称物业并购的指导书，可以为任何一项物业并购提供完善的尽调指引，为您想要的物业并购、物业风控保驾护航。可能有人要说“保驾护航”这个词太过老套，但只有深入业务领域的公司法务才知道它的难能可贵，因为所有前端收购埋下的祸端，都会成为企业经营的负重与法务团队的眼泪。
曾任蓝光嘉宝股份有限公司（联交所上市公司）
首席法务官、公司监事 李 茹
2022年10月8日于锦苑
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